1. Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna jest umową, poprzez którą jedna albo dwie strony – zobowiązują się do zawarcia konkretnie oznaczonej umowy w przyszłości. Wykonanie zobowiązania umowy przedwstępnej polega na zawarciu umowy przyrzeczonej. Powszechnie przyjmuje się, że zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej jest treścią świadczenia umowy przedwstępnej. Instytucja umowy przedwstępnej jest regulowana przepisami kodeksu cywilnego.

2. Zastosowanie umowy przedwstępnej.

Idę dalej – w jakich sytuacjach wykorzystywana jest instytucja umowy przedwstępnej? Przede wszystkim w przypadkach, w których strony nie mogą (lub też nie chcą) zawrzeć docelowej umowy w chwili zawierania umowy przedwstępnej. Jednakże mimo zaistniałej przeszkody – strony chcą zagwarantować jej zawarcie w przyszłości. Instytucja umowy przedwstępnej najczęściej jest wykorzystywana w stosunkach obligacyjnych.

Oprócz tego – Sąd Najwyższy dopuścił również możliwość aby umowa przedwstępna poprzedzała inną umowę przedwstępną.

3. Obligatoryjne elementy umowy przedwstępnej.

Wskazania wymaga, iż aby zawrzeć umowę przedwstępną – należy pamiętać o istotnym jej elemencie, o którym stanowi treść art. 389§1

Art. 389§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Oznacza to, iż zasadniczo – istnieje jedna przesłanka warunkującą ważność umowy przedwstępnej, a jest to określenie w jej treści istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Jak bowiem wskazuje się w orzecznictwie – umowa niespełniająca tego wymogu jest nieważna. Nie jest natomiast wymagane (z punktu widzenia ważności umowy przedwstępnej) – by w jej treści oznaczać termin zawarcia umowy przyrzeczonej ani też zawieranie jej w jakiejś szczególnej formie (co do zasady).

Jednakże należy mieć na uwadze, że poniekąd wymóg zawarcia w umówię przyrzeczonej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej jest tożsamy z zawarciem w niej najważniejszych zapisów dotyczących umowy, którą zamierzamy w przyszłości zawrzeć. Co to oznacza? Jeżeli poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej – umowy sprzedaży – strony powinny w niej zawrzeć takie elementy jak cena i przedmiot sprzedaży.

Jak już zostało wskazane wyżej – zawarcie w treści umowy przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej – nie jest konieczne z punktu widzenia umowy przedwstępnej. Dopuszczalne jest zatem, aby strony nie zamieszczały w jej treści terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednocześnie, mając na uwadze te rozważania – nie ma przeszkód aby strony ten termin jednak w treści umowy przedwstępnej określiły. Przy czym, biorąc pod uwagę stanowisko orzecznicze – nie jest konieczne aby termin zawarcia umowy przyrzeczonej był wyrażony konkretną datą. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Katowicach (wyrok z dnia 14 października 2004 r., sygn. akt I ACa 714/04) oznaczenie terminu dla zawarcia umowy przyrzeczonej może jednak nastąpić nie tylko przez wskazanie konkretnej daty czy przedziału czasowego, ale także przez wskazanie pewnego zdarzenia, które jednak – przy rozsądnej ocenie sytuacji – powinno nastąpić.

O terminie stanowi również treść art. 389 § 2 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Art. 389 § 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Pozostając jednak przy kwestii terminu – wskazania wymaga, iż upływ terminu określonego w umówię przedwstępnej – nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, lecz skutkuje wymagalnością roszczenia o jej zawarcia (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 grudnia 2005 r., sygn. Akt III C 344/05).

Oprócz tego – w umówię przedwstępnej można zawrzeć również inne kwestie i postanowienia takie jak m.in.: kara umowna, warunek, zadatek, prawo do odstąpienia od umowy.

4. Forma umowy przedwstępnej.

Skoro dokonaliśmy już charakterystyki umowy przedwstępnej z perspektywy jej obligatoryjnych i fakultatywnych elementów, warto skupić się na kolejnej istotnej kwestii – jej formie.

Co do zasady – umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie. Mimo, iż zawarcie umowy przyrzeczonej w określonej formie nie jest przesłanką jej ważności, to warto mieć świadomość, iż niekiedy forma jej zawarcia – ma istotne znaczenie na płaszczyźnie wywołania silniejszego skutku umowy przedwstępnej. Stanowi o tym art. 390 § 2 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Art. 390 § 2 Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

5. Uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Co jednak w przypadku – gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej – uchyla się od jej zawarcia? Jak wskazuje art. 390 § 1 kodeksu cywilnego:

Art. 390 § 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Oznacza to, iż w przypadku uchylania się przez stronę od zawarcia umowy przyrzeczonej – drugiej stronie przysługuje roszczenie o naprawienie szkody poniesionej przez to, że liczyła ona na jej zawarcie. Jednak aby mówić o jakimkolwiek roszczeniu odszkodowawczym – obligatoryjnie muszą wystąpić trzy przesłanki:

1) uchylanie się przez stronę zobowiązaną do zawarcia umowy przyrzeczonej od (terminowego) wykonania ciążącego na niej obowiązku;
2) szkoda;
3) związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem (nienależytym wykonaniem) zobowiązania a powstałą szkodą.

Wskazania również wymaga, iż zakres należnego odszkodowania – ogranicza się do tzw. ujemnego interesu umownego. Co oznacza, iż granica odszkodowania sprowadza się tylko do uszczerbku wynikłego z tego, że strona wdała się w umowę przedwstępną, która nie doszła do skutku. Pomocne przy ustalaniu wartości odszkodowania jest w tym przypadku porównanie stanu majątku poszkodowanego powstałego na skutek wdania się w umowę przedwstępną ze stanem przed zawarciem umowy.

Inaczej jednak w zakresie skutków niewywiązania się z umowy przedwstępnej obrazuje się się sytuacja uprawnionego z umowy w przypadku zawarcia jej w formie szczególnej (sytuacja z art. 390 § 2 kodeksu cywilnego). W takim przypadku uprawniony może dochodzić zarówno zawarcia umowy, jak i zrezygnować z tego uprawnienia i poprzestać tylko na roszczeniu odszkodowawczym.

Jeżeli potrzebujesz konsultacji w zakresie umowy przedwstępnej – zapraszamy do kontaktu!

Nr telefonu: 530 873 216

Adres e-mail: pisma@wites.eu